Todos tenemos claro que a nuestro coche le tenemos que hacer una revisión de mantenimiento cada un cierto número de Km o en su defecto si no se alcanza el número de km indicado, hacer dicha revisión con carácter anual.

Lo que no tenemos tan claro es que las cubiertas de nuestros edificios también necesitan un mantenimiento y viendo lo que tenemos que ver los profesionales del sector que nos dedicamos a esto, ni las propiedades de todo tipo, ni los inquilinos, ni nadie en general, tiene en la cabeza que las cubiertas que tienen encima, requieren de un mantenimiento periódico que evite problemas y que desemboque en una mayor durabilidad que tiene muchas ventajas.

Cuando se ejecuta una nueva cubierta o la rehabilitación de una existente, se busca proveedor para hacer dicho trabajo, en el caso de que la cubierta lleve una impermeabilización, que tenga una garantía y una vez ejecutado el trabajo pretendemos que dura toda la vida sin hacer ningún tipo de caso a dicha cubierta y sin invertir ni un euro para que la inversión tenga un mejor retorno debido a que alargamos su durabilidad.

Esto es un gran error y hay que ir cambiando el chip mental, porque nada es para toda la vida… Y menos en algo que está a la más extrema intemperie y por lo tanto tiene unas grandes dilataciones en un mismo día como pasa en las zonas de interior en días de primavera u otoño.

¿En que consiste el mantenimiento de una cubierta?

Lo más básico, a la par que fácil es hacer una limpieza de los elementos de drenaje, como sumideros, rebosaderos, etc… Esto que es tan fácil y que no requiere de gran cualificación es por lo que se desencadenan la mayoría de los problemas en las cubiertas por falta de mantenimiento.

Pero claro, la cubierta no se ve…

El problema de todo esto es que tener los sumideros obturados puede acarrear que en caso de lluvia intensa el agua coja cierto nivel y superé la altura del peto impermeabilizado, generando una filtración directa al interior del inmueble.

También puede ocurrir algo peor, que haya una sobrecarga muy grande por la acumulación de agua y la estructura de cubierta colapse, generando una catástrofe de dimensiones incalculables. Se puede pensar que esto no pasa nunca, pero ocurre mas de lo que nos imaginamos y después la derivación de responsabilidades es muy traumática.

Hay una frase del mítico Steve Jobs en la que decía algo así: “Tenemos que hacer las cosas perfectas, aunque nunca nadie lo vaya a ver en el interior de un ordenador”

Pues lo de las cubiertas es un poco como esto, salvo que volemos un Dron, la cubierta no se ve, como no se ve, se olvida y no se tiene en cuenta, porque estamos en la sociedad de la imagen.

Es mejor estar en la línea de los procedimientos y tener programado lo necesario en relación al mantenimiento de las cubiertas y otras partes de los edificios que también lo requieren.

He hablado de lo más básico del mantenimiento que es la limpieza, hay que tener en cuenta en este sentido, que para mucha gente limpiar una cubierta es barrerla y si hay una cosa clara es que barrer no es limpiar, simplemente es barrer. Algo es algo, pero limpiar requiere de una acción más completa.

Otros puntos importantes del mantenimiento son la revisión de los sellados perimetrales o de otros puntos, las masillas que se utilizan para sellar los perímetros u otros elementos tienen una vida limitada y pasados unos 7 u 8 años, e incluso menos en algunos supuestos, dichas masillas quedan rigidizadas y por lo tanto se fisuran y pueden generar filtraciones que vayan directamente por detrás de la impermeabilización. Cuando las masillas están en ese estado o mejor un tiempo antes es necesario eliminar dichos sellados y rehacerlos de nuevo.

También en cubiertas con láminas de intemperie fijadas mecánicamente, hay que comprobar las fijaciones de la cubierta, para ver si la acción del viento ha soltado algún anclaje en algún punto.

Comprobar fijaciones de la base por si en algún punto hay fijaciones que se marcan y que puedan generar un corte al pisar a su alrededor.

Otra acción a llevar a cabo es la supervisión de todos los remates de la impermeabilización contra elementos de todo tipo, como conductos, chimeneas, patas de apoyo, cuellos de cisne, etc…

También se requiere de examinar toda la superficie de la cubierta para comprobar que no tiene impactos o cortes en la capa impermeable que generen la perdida de estanqueidad, para poder hacer las reparaciones pertinentes.

Esto en cubiertas industriales donde diferentes oficios tienen que acceder a hacer algún tipo de tareas, es habitual encontrar desgarros o golpes en algún punto que necesitan de reparación para evitar males mayores.

Es importante hacer un control de calidad de las soldaduras o uniones de las diferentes piezas de membrana impermeabilizante, puede ocurrir que con el paso de los años en algún punto sufra algún tipo de alteración y es mejor detectar esto de forma preventiva que cuando nos aparece un problema en un momento que no suele ser el más adecuado.

Otro asunto muy importante es el de la proliferación de vegetación, que suele ocurrir en cubiertas con protección pesada, por ejemplo, grava, losa filtrante, etc… Es habitual que prolifere le crecimiento de vegetación, malas hierbas, etc… depende mucho de lo que haya alrededor, pero incluso en medio de ciudades esto es habitual.

En época otoñal si alrededor de la cubierta hay arboles u otro tipo de vegetación se pueden acumular multitud de restos de vegetación como hojas u otros elementos.

Se recomienda como mínimo tener un listado de acciones a llevar a cabo en el mantenimiento de una cubierta cada vez que se hace una revisión. Mejor todavía si hay un procedimiento de cómo hacer la revisión o limpieza de cada punto a tener en cuenta y según nos muestre el manual de uso de la cubierta y el manual de mantenimiento.

Hay que tener en cuenta que en muchas garantías de impermeabilización su validez va asociada al mantenimiento que se hace en las mismas y por lo tanto, ya no solo es importante que se haga, sino que también se documente para poder argumentarlo en caso de siniestro y todo esto generalmente brilla por su ausencia.